۷۰ درصد درآمد خانوار‌ها را اجاره بها می‌بلعد | مستأجرانی که نه سقف دارند نه امید
اقتصاد 24 نوشت: ساعت حوالی هفت غروب است؛ یک عصر پاییزی در تهران دودزده! علی کارمند یک شرکت خدماتی، با دو فرزند است و خسته از مترو بیرون می‌آید و مسیر طولانی تا خانه اجاره‌ای‌اش در حاشیه جنوبی تهران را پیاده طی می‌کند.
صاحب‌خانه‌اش پیام داده که قرارداد را تمدید نمی‌کند مگر با افزایش 70 درصدی اجاره و رقم حیرت انگیز.
علی سه ماه است دنبال خانه‌ای با اجاره کمتر می‌گردد، اما هرچه می‌گردد، هیچ جا با حقوق بیست میلیونی‌اش جور درنمی‌آید. او می‌گوید که «در برخی خبر‌ها می‌گویند بازار آرام شده، قیمت‌ها پایین آمده، ولی من هنوز حتی یک فایل ارزان‌تر پیدا نکرده‌ام. فقط هر هفته بدتر می‌شود…»
روایت علی، حالا روایت میلیون‌ها مستأجر ایرانی است؛ خانواده‌هایی که در کشاکش تورم مزمن، رکود مسکن و سیاست‌های بی‌اثر دولت، از طبقه متوسط به طبقه فقیر سقوط کرده‌اند.
فقر 90 درصدی در میان مستأجران
بر اساس تازه‌ترین داده‌هایی که مجید گودرزی، کارشناس اقتصاد مسکن منتشر کرده، شدت فقر در میان مستأجران به عددی بی‌سابقه رسیده است: «در برخی استان‌ها، شدت فقر مستأجران به 80 تا 90 درصد رسیده و به طور متوسط، بین 50 تا 70 درصد درآمد خانوار‌ها صرف مسکن می‌شود.»
این یعنی برای میلیون‌ها خانواده، دیگر هیچ بودجه‌ای برای آموزش، درمان یا تفریح باقی نمی‌ماند. در واقع، اجاره مسکن امروز نه یک هزینه، بلکه نشانه فقر ساختاری است.
این در حالی که دولت سیزدهم با مصوبه‌ای سقف افزایش اجاره را 25 درصد تعیین کرده بود، این قانون در عمل هیچ ضمانت اجرایی نداشت و اکنون در دولت چهاردهم نیز همان روند تکرار شده؛ یک مصوبه بدون هیچ ضمانت اجرایی پیش روی مستاجران آواره باقی مانده است.
در همین حال مشاوران املاک نیز بدون نظارت مؤثر، قرارداد‌ها را با ارقام نجومی تنظیم کردند و در بسیاری از مناطق، اجاره‌بها بیش از 50 تا 100 درصد بالا رفت.
این در حالی است که به گفته کارشناسان، وقتی نرخ تورم عمومی کشور بالای 40 درصد است، تعیین سقف دستوری برای اجاره نه‌تنها مؤثر نیست، بلکه به افزایش بی‌اعتمادی و گسترش بازار سیاه مسکن منجر می‌شود.
اجاره‌نشینی در آستانه انفجار
در همین حال باید توجه داشت که بازار اجاره، تصویر کوچک‌شده‌ای از بحران بزرگ مسکن است.
طبق آمار‌های بانک مرکزی، میانگین قیمت هر متر مربع در تهران از 107 میلیون تومان در خرداد به 101 میلیون تومان در تیر رسیده است؛ یعنی کاهش حدود 6.5 درصدی.
اما در مقابل، همین بازار طی سال‌های گذشته یک رشد 70 درصد قیمت را تجربه کرده است. در واقع، این کاهش ناچیز در برابر تورم سالانه، نه نشانه «ریزش قیمت»، بلکه علامت رکود تورمی است؛ رکودی که در آن، قیمت‌ها همچنان بالاست، اما خریدار وجود ندارد و در چنین شرایطی، فشار تورم مسکن مستقیم به بازار اجاره منتقل می‌شود.
کما این که امروز مستأجران تهرانی برای یک واحد 75 متری در مناطق متوسط، باید بین 300 تا 500 میلیون تومان ودیعه و میانگین بیش از 20 میلیون تومان اجاره ماهانه پرداخت کنند.
در مناطق جنوبی، این رقم بین 150 تا 300 میلیون تومان ودیعه و اجاره‌های 10 تا 20 میلیون تومانی است است. اما حقوق پایه کارگران در سال 1404 حدود 10 میلیون تومان است؛ یعنی اجاره‌نشینی عملاً نیمی از نه حقوق که در بهترین حالت درآمد یک خانواده با دستکم دو شغل ثابت را می‌بلعد (این در حالی است که در یک خانواده نفره، دو نفر هر کدام یک شغل ثابت داشته باشند و درآمد‌های جانبی از شغل‌های عیرجانبی هم باید در نظر گرفته شود).
قانون روی کاغذ، زمین در حبس
اکنون بخش بزرگی از بحران مسکن، نه به کمبود تقاضا بلکه به حبس زمین و نبود عرضه جدید برمی‌گردد.
طبق قانون برنامه هفتم توسعه، دولت موظف است هر سال 65 هزار هکتار زمین به محدوده شهرها الحاق کند تا زمینه ساخت‌وساز برای اقشار کم‌درآمد فراهم شود، اما عملکرد واقعی با این هدف فاصله‌ای چشمگیر دارد: در سال 1402، تنها 28 هزار هکتار زمین الحاق شد؛ کمتر از نصف تعهد قانونی.
در سال جاری نیز از 11 هزار هکتار زمین شناسایی‌شده، فقط 7 هزار و 341 هکتار تصویب شده است.
در همین حال گفته می‌شود که شورای عالی شهرسازی با استناد به بحران آب و کمبود زیرساخت‌ها، سیاست «توسعه درونی و افزایش تراکم» را جایگزین «گسترش افقی شهرها» کرده است؛ اما نتیجه این سیاست، وابستگی بیشتر شهرداری‌ها به درآمد تراکم‌فروشی و تشدید شکاف طبقاتی شهری بوده است.
به تعبیر کارشناسان، وقتی زمین ارزان در اختیار پروژه‌های مسکن قرار نمی‌گیرد، بازار فقط برای سرمایه‌گذاران بزرگ و دلالان باز می‌ماند، نه برای خانواده‌هایی مثل علی که دنبال سقف ساده‌ای برای زندگی‌اند.
بحران آب؛ دلیلی واقعی برای توقف توسعه
شورای عالی شهرسازی یکی از دلایل خود برای جلوگیری از توسعه مناطق جدید مسکونی را «پایداری منابع آبی» عنوان می‌کند. این در حالی است که حدود 30 درصد از آب شرب تهران در شبکه فرسوده هدر می‌رود؛ رقمی معادل 130 میلیون متر مکعب در سال، یعنی دو برابر حجم دریاچه چیتگر.
اما به‌جای اصلاح شبکه فرسوده، توسعه افقی متوقف شده و نتیجه، کمبود زمین و افزایش قیمت مسکن بوده است. کارشناسان می‌گویند با کاهش نشتی‌ها و بازسازی زیرساخت‌ها، می‌توان تا 25 درصد از هدررفت آب را مهار کرد، بدون آنکه مانع گسترش مناطق جدید شد.
اما امروز، بحران آب به ابزاری برای توجیه کم‌کاری در عرضه زمین و ساخت مسکن تبدیل شده است.
خروج اتباع؛ تاثیر روانی، نه واقعی
این در حالی است که از تابستان سال جاری، پس از اجرای طرح بازگشت اتباع غیرمجاز، برخی رسانه‌ها از «افت قیمت مسکن» خبر دادند، اما داده‌های رسمی مرکز آمار نشان می‌دهد که این تأثیر بسیار محدود و موقتی بوده است.
در مناطق جنوبی تهران مانند اسلامشهر و شهرقدس، که بیشترین تمرکز اتباع را داشتند، اجاره‌بها تقریباً تغییری نکرده است: چنان که بنا به آخرین آمار موجود مربوط به بهار سال 1404 میانگین مبلغ اجاره ماهانه مستاجران تهرانی در مناطق 22گانه تهران حدود 34 میلیون تومان است؛ البته این رقم در مناطق پایین تهران بین مناطق 9 تا 20 کمتر خواهد بود.
هم چنین در مناطق پایین شهر بنا به گزارش دنیای اقتصاد در فرودین سال 1404، میانگین اجاره 8.2 میلیون تومان و پول پیش 521 میلیون تومان است، که با تبدیل آن به اجاره، هزینه ماهانه به حدود 25 میلیون تومان می‌رسد. این مقدار به قدری بالاست که تمام حداقل دستمزد یک زوج را پوشش می‌دهد.
حتی با فرض کاهش 10 تا 15 درصدی هزینه اجاره بعد از خروج اتباع نیز هم چنان این رقم هزینه ماهیانه اجاره نزدیک به 20 میلیون تومان است.
به گفته کارشناسان، حضور اتباع خارجی تنها یکی از عوامل فرعی بازار مسکن است؛ نه عامل اصلی گرانی. تورم، کمبود عرضه و بی‌ثباتی سیاستی همچنان سه موتور اصلی بحران مسکن ایران‌اند.
حاشیه‌نشینی رسمی؛ چهره جدید فقر شهری
حالا، اما تهران برای مستاجرانش دو چهره دارد: شهری رسمی برای طبقات مرفه و شهری غیررسمی برای میلیون‌ها نفر که در حریم‌ها و شهرک‌های بی‌مجوز زندگی می‌کنند.
چنان که فرشاد مؤمنی اقتصاددان در همین باره می‌گوید: «حاشیه‌نشینان شهری در آستانه 25 میلیون نفر قرار دارند و 75 درصد زندانیان سابقه زندگی در این مناطق را دارند.»
به این ترتیب می‌توان گفت که در عمل، حاشیه‌نشینی دیگر پدیده‌ای حاشیه‌ای نیست؛ بلکه به قلب شهر رسوخ کرده است. افزایش قیمت زمین، تراکم‌فروشی و انحصار ساخت‌وساز، حتی طبقه متوسط را از محدوده رسمی شهر بیرون رانده است.
چنان چه در بسیاری از مناطق شرقی و جنوبی تهران، خانواده‌ها در زمین‌های کشاورزی یا سکونتگاه‌های فاقد سند زندگی می‌کنند؛ بدون دسترسی به خدمات ایمنی، آموزش و بهداشت. به تعبیر یکی از کارشناسان شهری، این وضعیت نوعی «حاشیه‌نشینی رسمی» است؛ یعنی سکونت در داخل محدوده پایتخت، اما بدون بهره‌مندی از حقوق شهروندی.
مدیریت جزیره‌ای، بحران ساختاری
یکی از دلایل تداوم بحران، چندپارگی مدیریت شهری است. در حالی که شهرداری باید محور سیاست‌گذاری شهری باشد، ده‌ها نهاد و سازمان از وزارت راه و نیرو گرفته تا دستگاه‌های نظامی و خدماتی، در تصمیمات شهرسازی دخالت دارند. نتیجه، سیاست‌های متناقض و کوتاه‌مدت است؛ از یک‌سو وعده مسکن ملی، از سوی دیگر توقف توسعه شهری به بهانه آب یا محیط‌زیست.
در چنین فضایی، هیچ راهبرد واحدی برای کنترل اجاره یا توسعه مسکن ارزان‌قیمت وجود ندارد. هر نهاد بخشی از پازل را در اختیار دارد، اما هیچ‌کس تصویر کلی را نمی‌بیند.
طبقه متوسط، بازنده خاموش بازار مسکن
این در حالی است که دستکم در دهه 1390، بخش عمده‌ای از خریداران مسکن را طبقه متوسط تشکیل می‌داد. اما اکنون، این طبقه عملاً از بازار خارج شده و خانه‌دار شدن برای آنها تبدیل به رویا شده و اجاره‌نشینی به تنها گزینه بدل شده است؛ گزینه‌ای که خود به دام فقر مزمن تبدیل می‌شود.
در بسیاری از استان‌ها، خانوار‌های مستأجر بیش از نیمی از درآمد خود را صرف اجاره می‌کنند و برای پرداخت آن، به وام‌های خرد و قرض از دوستان و خانواده متوسل می‌شوند.
بخش بزرگی از آنها هیچ چشم‌اندازی برای مالکیت ندارند و ناامنی اقتصادی، به ناامنی روانی و اجتماعی بدل شده است. کارشناسان جامعه‌شناسی هشدار می‌دهند که ادامه این وضعیت می‌تواند به افزایش نارضایتی، مهاجرت داخلی، فروپاشی خانوادگی و رشد جرم‌های خرد شهری منجر شود.
علی و امثال علی‌ها که در ابتدای همین گزارش به آنان پرداخته شد، بخشی از همین به حاشیه رانده شدگانی هستند که بحران‌های فراگیر پس از بحران مسکن به زودی دامنگیر خانواده کوچک آنان خواهد شد.
بازار در رکود، مردم در بحران
در همین حال، اما ادعای کاهش قیمت مسکن در حالی تکرار می‌شود که در واقع، بازار اجاره به مرز انفجار رسیده است.
قانون 25 درصدی افزایش اجاره رعایت نمی‌شود، زمین ارزان در دسترس نیست، تولید مسکن کمتر از نصف نیاز کشور است و تورم مصالح ساختمانی از 50 درصد عبور کرده است و در چنین شرایطی، هیچ شاخصی نشانه کاهش واقعی قیمت نیست. بازار در رکود است، نه در ریزش.
اما در دل این رکود، جامعه‌ای در حال فرسایش است؛ مستأجرانی که به حاشیه رانده شده‌اند، طبقه متوسطی که در حال فروپاشی است، و شهری که هر روز نابرابرتر می‌شود.
مسکن در ایران دیگر فقط بحران اقتصادی نیست؛ بحران عدالت اجتماعی، امنیت روانی و آینده طبقات متوسط است. تا زمانی که سیاست‌های مسکن به جای کنترل قیمت، بر افزایش تولید واقعی و اصلاح ساختار زمین متمرکز نشود، «خانه‌ای برای زندگی» برای میلیون‌ها ایرانی فقط یک رؤیا باقی خواهد ماند.
این بحران دامن گیر نه فقط علی که به زودی هر دو فرزندش خواهد شد. آنان باید در این جامعه با احساس تلخ سرخوردگی از به حاشیه رانده شدن نیز زندگی کنند و این تلخی که امروز زندگی آنان را گرفته به زودی به نقطه جوش خود می‌رسد و دامن همه جامعه را می‌گیرد.
