آنچه قبل از امضای قرارداد اجاره باید بدانید

نمونه قرارداد اجاره نامه انواع ملک (مسکونی-اداری-تجاری) 

تعریف قرارداد اجاره

تعریف قرار داد اجاره : براساس قانون مدنی ، اجاره ، عقدی است که به موجب آن ، مستاجر مالک عین منافع عین مستاجره می شود. 

در قرارداداجاره از یک طرف موجر منافع مالی خود را به مستاجر منتقل میکند و در عوض ، مستاجر ، به عنوان اجاره بها پولی را به صورت یکجا یا اقساط به مالک می دهد.

تعیین میزان اجاره بها با توافق طرفین انجام می شود. 

قرارداد اجاره چیست؟

قرارداد اجاره یکی از شایع ترین روش هایی است که برای انتقال منافع ، منعقد می شود و از جایگاه قابل توجهی در تمام کشورها برخوردار است بنابراین قانون گذار در هر کشور ، قوانین و مقرراتی خاص برای قرارداد اجاره وضع کرده است. برای این که اجاره نامه با مشکلات حقوقی روبرو نشود باید متن اجاره نامه مطابق با استانداردهای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نوشته شده باشد. 

البته در صورت توافق امکان تغییر بخشی از بندهای اجاره نامه وجود دارد. 

در صورتی که بدون اطلاع از قوانین و مقررات حقوقی اقدام به انعقاد قرارداد اجاره نمایید به احتمال زیاد با ابهامات و مشکلاتی روبرو خواهید شد که موجب بروز اختلاف میان موجر و مستاجر می شود و ممکن است تعهدات مالی سنگینی برای هر کدام از طرفین به دنبال داشته باشد. 

در این مقاله قصد داریم برای آشنایی نسبی با شرایط اجازه کرده آپارتمان ، منزل مسکونی یا مغازه و نحوه انعقاد قرارداد اجاره با شما صحبت کنیم تا بتوانید از بروز مشکلات حقوقی اجتناب نمایید. 

اجاره نامه چیست؟

اجاره نامه سندی کتبی است که بین موجر یا صاحب ملک و مستاجر یا اجاره کننده تنظیم می شود و رابطه بین مالک و  مستاجر را به صورت قانونی بیان میکند.

نکاتی که برای قرارداد اجاره باید مورد توجه قرار بگیرد

1 – قرارداد اجاره حتی بین آشنایان و عزیزان باید کاملا قانونی بسته شود تا بعدا دچار مشکلات حقوقی نشوید. امروزه دادگاه پر از افرادی است که به هم اعتماد کرده اند و قراردادشان را به صورت قانونی منعقد نکرده اند.

2 – مشخصات کامل موجر و مستاجر باید در قرارداد ثبت شود. 

3 – مدت قرار داد و تاریخ تخلیه باید  کاملا مشخص باشد . موجب نمیتواند قبل از زمان پایان قرارداد ، مستاجر را مجبور به تخلیه ملک نماید مگر تحت شرایط پیش بینی شده در قرارداد.

4 – چنانچه تاریخ شروع اجاره مشخص نشده باشد ، زمان اجاره از تاریخ انعقاد قرارداد شروع می شود. 

5 – مبلغ دقیق اجاره و نحوه پرداخت آن باید مشخص باشد. حتی زمان پرداخت که میتواند اول ماه یا آخر ماه در نظر گرفته شود. 

6 – شرایط قرارداد باید کاملا مشخص باشد مثلا ملک برای سکونت چند نفر به اجاره داده شده است و مستاجر حق استفاده از مورد اجاره را بر خلاف منظور ندارد یا نمیتواند ملکی که اجاره کرده است را به دیگری واگذار نماید. 

7 – باید ضمانتی برای اجرای تخلف از مفاد قرار داد ، پیش بینی شود مثلا فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت اجاره ماهیانه یا مبلغی برای تاخیر تخلیه کامل به ازای هر روز. 

انواع قرارداد اجاره

قرارداد رسمی : قرارداد رسمی در دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود و حکم سند رسمی را دارد ، در صورت عدم انجام تعهدات از طرف مستاجر ، مالک میتواند به صورت مستقیم و بدون مراجعه به دادگاه از دفتر اسناد رسمی حکم تخلیه و صدور اجراییه بگیرد.

قرارداد عادی : قراردادی که در دفتر مشاور املاک منعقد می شود و معمولا به صورت نسخه چاپی است که توسط اتحادیه املاک از قبل تنظیم شده است. درصورتی که در این حالت مستاجر از پرداخت اجاره امتناع کند ، موجر باید به شورای حل اختلاف مرجعه کند و به صورت مستقیم برای موجر حق فسخ ایجاد نمی شود مگر این که در متن قرارداد شرط شده باشد.

قرارداد اجاره آپارتمان

زمانی که مالک بخواهد منافع ملک خود را به دیگری واگذار نماید میتواند در قالب عقود و قراردادهای مختلف این کار را انجام دهد. 

از آنجا که غالبا انتقال مال از سوی اشخاص به صورت رایگان انجام نمی شود و در مقابل دریافت پول است باید قرار داد اجاره منعقد شود. 

تنظیم قرار داد اجاره مسکن بر اساس استاندارهای تعریف شده میتواند از بسیاری مشکلات حقوقی مربوط به قراردادهای اجاره ار جمله فسخ قرار داد اجاره قبل از تحویل جلوگیری نماید.

نمونه متن اجاره نامه آپارتمان و منزل بسیار متعدد است ، در ادامه نمونه متن اجاره مسکن مطابق با استانداردهای سازمان ثبت اسناد و املاک کل کشور آورده شده است که البته با توافق طرفین قابل تغییر است.

1 –  طرفین قرارداد

1 – 1 :  موجر/ موجرین  …………..  فرزند  …………..  شماره شناسنامه  ………….. محل صدور ………….

 کد ملی    …………..   متولد  …………..   ساکن …………..  تلفن ثابت ………..  تلفن همراه ………………..

با وکالت / قیومیت / ولایت / وصایت  …………..  فرزند  …………..  شماره شناسنامه   ………….. متولد  …………..  به موجب ………..

2 – 1 :  مستاجر/ مستاجرین  …………..  فرزند  …………..  شماره شناسنامه  …………..  محل صدور ……….. 

کد ملی ……….. متولد … ………..  ساکن  ………….. تلفن ثابت ……….. تلفن همراه ……………..

با وکالت / قیومیت / ولایت / وصایت  … ………..  فرزند  … ………..  شماره شناسنامه  … ……….. متولد  …… …..   به موجب …. …….

2 –  موضوع قرارداد و مشخصات مورد اجاره

تملیک منافع … ……..  دانگ / دستگاه / یک باب  …. …….  واقع در  …. …….  پلاک ثبتی شماره …. …….  فرعی از  … …….. اصلی … …….. بخش … …….. با مساحت … ……..  متر مربع ، دارای سند مالکیت به شماره سریال. … …….. صفحه … ……..  دفتر  … ……..  به نام  …. …….  مشتمل بر …. …….  اتاق خواب با حق استفاده برق / آب / گاز به صورت اختصاصی/ اشتراکی / شوفاژ روشن / غیر روشن /  کولر /  پارکینگ  …. …….  فرعی با متراژ … ……..  متر مربع / انباری فرعی … …….. با متراژ … …….. متر مربع

 تلفن دایر/ غیر دایر با شماره  … ……..  و سایر لوازم و منصوبات و مشاعات مربوطه که جهت استفاده به رویت مستاجر/ مستاجرین رسیده و مورد قبول قرار گرفته است .

 3 – مدت اجاره

مدت اجاره …. …….  ماه / سال شمسی از تاریخ   …. / …. / ….13  الی …. / …. / ….13 می باشد.  

4 – اجاره بها و نحوه پرداخت

4 – 1 : میزان اجاره بها در مجموع  … ……..  ریال  ، از قرار ماهیانه مبلغ  ….. …… که در اول یا آخر هر ماه به موجب قبض رسید پرداخت می شود.

4 – 2 :  مبلغ …. …….  ریال از طرف مستاجر یا مستاجرین به عنوان قرض الحسنه یا نقدا  طی چکی به شماره … …….. از بانک ….. …… شعبه ….. ……  پرداخت شد یا بعدا طی چک شماره …. …….  بانک  …. …….  شعبه  ………..  در تاریخ    …. / …. / ….13 به موجر پرداخت خواهد شد.

معادل مبلغ پرداختی به عنوان قرض الحسنه با انقضای مدت اجاره و فسخ آن همزمان با تخلیه عین ملک مستاجره به مستاجر برگشت داده خواهد شد. 

5 – تسلیم مورد اجاره

موجر مکلف است که در تاریخ …. / …. / ….13 مورد اجاره شده را به همراه همه  توابع و ملحقات و منضمات آن جهت استیفاء به مستاجر/  مستاجرین تسلیم نماید. 

6 – شرایط و آثار قرارداد

6 – 1 :  مستاجر نمی تواند از مورد اجاره بر خلاف مورد نوشته شده در قرارداد ( مسکونی ، تجاری ، اداری ) استفاده نماید و مکلف است به نحو متعارف از مورد اجاره استفاده نماید.

6 – 2 :  مستاجر حق استفاده از ملک اجاره شده را به نحو مباشرت دارد و باید شخصا از مورد اجاره استفاده کند. به علاوه مستاجر حق انتقال و واگذاری مورد اجاره را به غیردارد / ندارد.

در صورت تخلف و اجاره دادن مال اجاره ای ، اعتبار اجاره ، منوط به تنفیذ مالک خواهد بود. در صورتی که مستاجر مورد اجاره شده را بدون اذن مالک تسلیم دیگری کرده باشد ، شخص متصرف در صورت عدم تنفیذ در برابر مالک در حدود مقررات قانونی مسئول است. 

6 – 3 :  موجر باید متصرف قانونی یا قراردادی یا مالک مورد اجاره باشد و در صورتیکه به عنوان وصایت ، ولایت ، وکالت یا قیومیت ، اجاره با حق انتقال و از این قبیل اختیار اجاره دادن داشته باشد. باید اسناد و مدارک مثبت حق انتقال را ضمیمه نماید و مشاور موظف به احراز موضوع فوق است.

6 – 4 :  در صورتی پرداخت اجاره بها توسط مستاجر بیشتر از یک ماه به تاخیر بیفتد ، موجر می تواند قرارداد را فسخ و تخلیه مورد اجاره را از مراجع ذی صلاح درخواست نماید.

6 – 5 :  پرداخت هزینه های قبوض مصرفی آب /  برق /  گاز /  تلفن  /  شارژ / فاضلاب شهری به عهده مستاجر است و باید در زمان تخلیه یا فسخ قرارداد ، قبوض پرداختی را به مالک ارائه نماید.

6 – 6 :  پرداخت هزینه نگهداری آپارتمان و همچنین افزایش احتمالی آن بر مبنای مصوب مسئول یا مسئولین ساختمان به عهده مستاجر است.

6 – 7 :  پرداخت هزینه تعمیرات و سایر هزینه های کلی از قبیل نصب و راه اندازی برای بهره برداری از دستگاه تهویه ، شوفاژ ، کولر ، آسانسور و شبکه آب و برق و گاز با مالک است و سایر هزینه های جزئی مربوط به استفاده از مورد اجاره بر عهده مستاجر می باشد. میزان و نوع هزینه ها را عرف تعیین می کند.

6 – 8 : پرداخت  مالیات مستغلات ،  تعمیرات اساسی و عوارض شهرداری با مالک است و مالیات بردرآمد و مشاغل ملک تجاری یا اداری بر عهده مستاجر می باشد.

6 – 9 : در خصوص اماکن تجاری مبلغ  به عدد … …….. ریال به حروف … ………………  ریال به عنوان حق سرقفلی توسط مستاجر به مالک تسلیم و پرداخت گردیده / نگردیده است .               

6 – 10 :  مستاجر موظف است در زمان تخلیه ، ملک را به همان وضعی که تحویل گرفته به مالک تحویل داده و رسید دریافت نماید . در صورت ایجاد خسارات نسبت به عین ملک ، مستاجر  متعهد به جبران خسارت وارده خواهد بود.

6 – 11 :  مالک باد در زمان تخلیه نهایی و با تسویه حساب بدهی های زمان اجاره ، نسبت به بازگرداندن قرض الحسنه دریافتی از مستاجر، با اخذ رسید اقدام نماید.

6 – 12 :  در صورتیکه مالک نسبت به پرداخت هزینه هایی که موجب انتفاع  مستاجر از ملک می باشد ، اقدام ننماید و به مستاجر اجازه انجام تعمیرات لازم  را ندهد ،  مستاجر میتواند شخصاً نسبت به انجام تعمیرات اقدام نموده و هزینه های مربوطه را با موجر محاسبه نماید.

6 – 13 :  تمدید قرارداد اجاره فقط با توافق طرفین قبل از انقضا مدت قرارداد فعلی امکان پذیر است . در صورت تمدید قرارداد اجاره الحاقی ، تمام شرایط جدید ذکر شده توافق بخش لاینفکی از قرارداد اجاره خواهد بود . 

6 – 14 :  مستاجر موظف است به محض اتمام زمان اجاره ، عین ملک مستاجره را بدون هیچ عذر و بهانه ای تخلیه  و به مالک تسلیم کند ، اگر مستاجر مورد اجاره را راس تاریخ انقضا تخلیه کامل نکند و یا به هر دلیلی از تسلیم آن به موجر خود داری نماید ، موظف میشود به صورت روزانه مبلغ … ……..  ریال  به عنوان اجرت المثل ایام تصرف بعد از تمام شدند قرارداد ، به موجر پرداخت نماید . جایگزنی و  تهاتر خسارت ناشی از عدم تخلیه با مبلغ قرض الحسنه بدون اشکال است.

ماده 7

کلیه اختیارات ولو اختیار غبن به استثناء اختیار تدلیس از هر دو طرف ساقط گردید.

ماده 8

این قرارداد ، در سایر موارد تابع مقررات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر تصویب شده در سال 1376 خواهد بود. 

ماده 9

به استناد ماده 2 قانون روابط  بین موجر و مستاجر در سال 1376 شاهدین با مشخصات زیر این قرارداد را امضاء و گواهی می نماید.

ماده 10

مبلغ حق الزحمه مشاور املاک ، طبق تعرفه کمیسیون نظارت شهرستان … …….. به صورت  جداگانه به عهده طرفین است که همزمان با امضای این قرارداد مبلغ …….. ……….. ریال پرداخت شده و رسید دریافت نمایند.

 فسخ یا اقاله قرارداد تاثیری در میزان حق الزحمه مشاور املاک نخواهد داشت .

ماده 11

این قرارداد در تاریخ  …. / …. / ….13  در ساعت … ……..  در دفتر مشاور املاک … ……..  به آدرس  ………….

در سه نسخه بین طرفین تنظیم ، امضاء و مبادله گردید.

 مشاور املاک مکلف است نسخه های قرارداد را مهر نموده و نسخه اول و دوم را به موجر و مستاجر تسلیم نماید و نسخه سوم را در دفتر مخصوص بایگانی نماید . هر سه نسخه دارای اعتبار واحد است. 

ماده 12

موارد حقوقی این قرارداد مطابق با مقررات جاری است و تایید می شود. 

توضیحات :

امضای موجر      امضای  مستاجر / مستاجرین       امضای شاهد اول            امضای شاهد دوم

گردآوری : بخش علمی و آموزشی موزستان