آچمز نسبی در بازار مسکن
به گزارش دنیای اقتصاد ؛ دولت جدید در مواجهه با «کارهای نکرده دولتها در بخش مسکن»، یکی از سه تصمیم احتمالی را اتخاذ می‌کند، اما برای تحقق هر سه سناریوی سیاستی، یک «پیش‌شرط» لازم است.صاحب‌نظر اقتصاد مسکن در گفتوگو با «اکوایران»، سوخت لازم برای «احیای قدرت خرید مسکن» و حتی «ادامه مسکنسازی دولتی» را تحقق نوعی از رشد اقتصادی پایدار معرفی کرد. این رشد باید متفاوت از «رشد اقتصادی دو سال گذشته» باشد تا منافع حاصل از آن به «تقویت درآمد خانوارها» منجر شود. در این گفتوگو متوسط قیمت آپارتمان نوساز در تهران و کشور اعلام شد.
دولت جدید از هر روزی که سکان اداره کشور و اقتصاد ایران را به دست بگیرد، با «بزرگ‌ترین مساله خانوارها» یعنی مسکن روبه‌رو میشود که در این مواجهه یکی از سه سناریوی قابل پیش‌بینی را به عنوان «سیاستگذار» برای حل چالش‌‌‌های بازیگران بازار شامل تامین خانه (خرید و اجاره) و ساخت مسکن، پیش خواهد گرفت؛ همه این مسیرها اما برای رسیدن به مقصد، «پیش‌‌‌نیاز» مشترک می‌‌‌خواهد.
از یک طرف ناتوانی قدرت خرید مسکن، رکود تاریخی در حوزه خریدهای مصرفی خانه را شکل داده و باعث ورود اجباری غالب زوج‌‌‌های جدید به بازار اجاره در هر سال شده و «تقاضای تاریخی» در حوزه اجاره مسکن را ایجاد کرده است. از طرف دیگر، همین سلب قدرت خرید در کنار تورم تولید به رکود عرضه و سقوط رشد واقعی سرمایه‌گذاری ساختمانی منجر شده است.
دولت جدید احتمال دارد برای بخش مسکن، «منفعلانه» عمل کند به این معنا که «نه سیاستی برای رونق‌‌‌زایی بخش و نه اقدامی از جنس مسکنسازی دولتی» در پیش گیرد. در قالب سناریوی دوم احتمال میرود، مسیر دولت سیزدهم را ادامه دهد که البته مطابق تجربه دولت‌‌‌های گذشته، معمولا «دولت جدید با طرح جدید» همراه بوده است.
در سناریوی سوم رویایی دولت چهاردهم با قفل‌‌‌های بخش مسکن، احتمال «تعریف طرح جدید مسکن دولتی» یا «اقدامی از درون بازار مسکن مثل تغییر در وام خرید» یا هر دو -هم طرح و هم اقدام- وجود دارد.
با این حال، یک صاحب‌نظر بخش مسکن که بیش از دو دهه، مطالعات و پژوهش‌‌‌های چندجانبه درباره اقتصاد مسکن انجام داده است، خطاب به دولت آینده، «سوخت لازم برای خروج این بخش مهم اقتصاد از رکود» را «سیاستی فراتر از درون بازار مسکن» معرفی می‌کند.
فردین یزدانی در گفتوگو با «اکوایران»، ضمن تشریح «ابعاد وضعیت بغرنج زوج‌‌‌های جدید و افرادی که در سالهای گذشته ازدواج کردند اما نتوانستند خانه‌‌‌دار شوند»، اعلام کرد: اقتصاد ایران برای دستیابی به «وضعیت نرمال و رضایت‌‌‌بخش در بازار مسکن» به «نوعی از رشد اقتصادی» نیازمند است که در قالب آن، «تولید ناخالص داخلی کشور به صورت پایدار در بخش‌‌‌هایی افزایش پیدا کند که منافع (نشتی ثروت) حاصل از آن به جیب همه خانوارها از دهک‌‌‌های ضعیف و متوسط سرایت کند».
یزدانی مدل مطلوب رشد اقتصادی برای تحتتاثیر قرار گرفتن درآمد سرانه خانوارها را «رشد از محل افزایش ارزش افزوده صنایع کوچک و متوسط» یا «رشد از محل‌‌‌هایی غیر از بخش نفت» می‌‌‌داند.
این نوع رشد اقتصادی از نگاه یزدانی می‌تواند باعث «تقویت قدرت خرید مسکن» به‌واسطه افزایش پس‌‌‌انداز اولیه زوج‌‌‌ها و همچنین «توان‌‌‌پذیر شدن» آنها برای دریافت وام خرید مسکن کارآمد (وام بالای یک میلیارد تومان) شود که در نهایت، اثر دومینویی این تحول اقتصاد خانوار به «احیای خریدهای مصرفی» در بازار مسکن و «احیای جریان رشد ساختوساز و عرضه» منجر خواهد شد.
تعلیق انتخاباتی بازار مسکن
فردین یزدانی، صاحب‌نظر ارشد بخش مسکن در گفتوگو با رسانه تصویری اکوایران، با تشریح سناریوهای پساانتخاباتی بازار مسکن، درباره وضعیت این بازار در مقطع زمانی فعلی تا زمان مشخص شدن نتایج، اعلام کرد: تا زمان مشخص شدن نتایج انتخابات ریاست جمهوری، بازار معاملات مسکن، در شرایط تعلیق به سر می‌‌‌برد.
وی توضیح داد: انتظاری که هم برای بازار مسکن و هم برای سایر بازارها تا نیمه تیرماه می‌توان داشت، تعلیق بازار معاملات است. به این صورت که متقاضیان خرید مسکن فعلا دست نگه می‌‌‌دارند تا نتایج انتخابات، دولت بعدی و سیاست‌‌‌های آن مشخص شود؛ همچنین فروشنده‌‌‌ها و سازنده‌‌‌ها نیز فعلا اقدام خاصی در بازار مسکن انجام نخواهند داد. به زبان ساده، چرخش چرخ بازار تا حدی کند خواهد شد ولی نه به آن صورت که خود را در شکل تحولی عظیم نشان بدهد.
احتمال ضعیف پارادایم شیفت
یزدانی همچنین با اشاره به احتمالات موجود در ارتباط با تغییر رویه بازار معاملات مسکن بعد از انتخابات و اثر آن بر تحولات این بازار در مقطع زمانی فعلی تا مشخص شدن نتایج، اعلام کرد: براساس تجارب سال‌ها و دهه‌‌‌های قبل، سیکل‌‌‌های سیاسی می‌تواند بر تحولات بازار مسکن اثر گذاشته و بازار را تغییر دهد. اما زمانی که از تغییرات بازارها ناشی از سیکل‌‌‌های سیاسی گفته میشود انتظار میرود نوعی تغییر در پارادایم‌‌‌های حکمرانی در هر بازاری رخ دهد تا بتوان گفت تغییر سیکل سیاسی منجر به تغییر رویه بازار شده است. بنابراین باید توجه داشت که صرف برگزاری انتخابات الزاما به معنای سیکل سیاسی و تغییر پارادایم نیست. زمانی این امر می‌تواند منجر به تغییر رویه بازار مسکن و سایر بازارها شود که این تغییر سیکل، سیاستگذاری‌‌‌های اقتصادی در کلیه عرصه‌‌‌ها و کلیه بازارها را تغییر دهد و تفاوت محسوسی در نحوه و روش حکمرانی دولت جدید با دولت یا دولت‌‌‌های قبلی ایجاد شود. از این رو، چند پارادایم در بازار مسکن را می‌توان نام برد که در دولت‌‌‌های گذشته تاکنون وجود داشته است. از آن جمله می‌توان پارادایم‌‌‌های سیاستگذاری معطوف به عرضه، معطوف به تقاضا، دخالت مستقیم بر ساختوساز مسکن توسط دولت و… را نام برد که در دولت‌‌‌های قبلی، به عنوان رویکردهای مختلف در بخش مسکن در پیش گرفته شده است.
اما آنچه به نظر می‌رسد این است که ما به زودی شاهد تغییر آنچنانی در پارادایم‌‌‌های موجود سیاستگذاری نباشیم و به همین دلیل می‌توان گفت چندان انتظار نمی‌‌‌رود که بازار مسکن هم عکس‌‌‌العمل متفاوتی نسبت به رویداد انتخابات ریاست‌‌‌جمهوری داشته باشد؛ تنها انتظاری که می‌توانیم در دوره قبل از برگزاری انتخابات تا زمان اعلام نتایج داشته باشیم، ورود بازار به حالت تعلیق و انتظار بازیگران این بازار برای روشن شدن وضعیت پیش‌‌‌رو است. این موضوع درباره سایر بازارها هم صادق است. در کلیه عرصه‌‌‌ها و کلیه بازارها می‌توان انتظار داشت که این حالت تعلیق برقرار باشد. تنها در برخی مقاطع که انتظار تغییر اساسی در پارادایم‌‌‌های سیاستگذاری در نتیجه تغییر دولت وجود دارد این حالت تعلیق می‌تواند رفتاری دگرگونه داشته باشد اما در شرایط فعلی انتظار چندانی از بابت تغییر پارادایم(پارادایم شیفت) وجود ندارد.
نحوه واکنش بازار به پارادایم‌‌‌های جدید
یزدانی با بیان اینکه نمونه‌‌‌هایی از تغییر پارادایم‌‌‌های سیاستگذاری و اثر آن بر شیفت پارادایم در بازار مسکن در دوره‌‌‌های قبلی می‌توان یافت، گفت: از دهه 70 به بعد، در جریان تغییر دولتها و تغییر رویکردها در حیطه پارادایم‌‌‌های سیاستگذاری، نمونه‌‌‌هایی از شیفت پارادایم در بازار مسکن را می‌توان مثال زد. مثلا بعد از انتخابات سال 84 و با روی‌‌‌کار آمدن دولت نهم، پارادایم سیاستگذاری در عرصه مسکن به طور کلی تغییر کرد و از رویکردهای مربوط به ترکیب سیاست‌‌‌های مبتنی بر عرضه و بعضا تقویت سمت تقاضا، به سمت دخالت مستقیم دولت در ساختوساز به صورت پروژه مسکن مهر حرکت کرد. این تغییر پارادایم از آنجا که با یک تحول کلان اقتصادی یعنی سرازیر شدن درآمدهای نفتی به اقتصاد کشور و بازشدن دست دولت در هزینه‌‌‌کرد این درآمدها همراه شد، رفتار خاصی را به بازار القا کرد. در حالی که در سالهای 80 تا 84 که وضعیت اقتصادی کشور تا حدی مناسب‌‌‌تر بود، پارادایم بازار مسکن کاملا متفاوت و مبتنی بر سیاست‌‌‌های عرضه همزمان با تقویت سمت تقاضا بود. اما از سال 84 همزمان با تغییر پارادایم بخش مسکن به سمت دخالت مستقیم دولت در ساختوساز مسکن(مسکن مهر)، تزریق گونه‌‌‌هایی از وام به بازار منجر به خروج سرمایه بخش خصوصی از بازار مسکن شد؛ سازنده‌‌‌ها عمدتا فعالیت‌‌‌های خودشان را با اتکا به وام‌‌‌های با نرخ سود اندک انجام می‌‌‌دادند.
این صاحب‌نظر ارشد بخش مسکن با بیان اینکه بعد از دولت نهم و دهم و همزمان با روی‌‌‌کار آمدن دولت یازدهم و سپس دوازدهم نیز شیفت پارادایم‌‌‌هایی در بخش مسکن صورت گرفت، افزود: این تغییر رویکرد و شیفت پارادایم خود را در دولت سیزدهم نیز نشان داد؛ بررسی رفتار بازار مسکن در ارتباط با این تغییر پارادایم‌‌‌ها نیز حاکی است که در هر دوره‌‌‌ای بازار خود را با این شیفت پارادایم‌‌‌ها و تغییرات ساختاری که در سیاستگذاری‌‌‌ها رخ داده است، تطبیق داده است.
با این حال برای دوره فعلی همزمان با کند شدن چرخ بازار مسکن تا زمان اعلام نتایج انتخابات، تغییر پارادایم خاصی برای دوره بعد انتظار نمی‌‌‌رود و احتمال شیفت پارادایم در بازار مسکن ضعیف است.
میانگین قیمت مسکن در کشور
یزدانی همچنین در پاسخ به سوالی درباره اینکه دولت آینده با چه سناریوهایی در بازار مسکن مواجه خواهد بود، گفت: وضعیت بازار مسکن، وضعیتی بسیار بغرنج است؛ از این زاویه که تقاضای مصرفی خانوارها هم‌‌‌اکنون امکان ورود به بازار را ندارند. سطح قیمت‌‌‌ها در بازار مسکن به قدری افزایش یافته است که عملا خرید مسکن و ورود به بازار ملکی آپارتمان‌‌‌ها برای اکثریت قریب به اتفاق خانوارهای تازه تشکیل‌شده غیرممکن است و عملا به یک آرزو تبدیل شده است. وی با اشاره به ارقام بالای رشد قیمت مسکن در سالهای اخیر افزود: قیمت مسکن رشدهای بسیار بالایی را تجربه کرده است هر چند در ماه‌‌‌های اخیر از شدت رشد قیمت کاسته شده است اما باز هم قیمت‌‌‌ها در سطوح بسیار بالا و غیرقابل دسترس برای عمده خانوارهای مصرف‌کننده و فاقد مسکن است. بنابر آمارهای موجود و براساس برآوردها، متوسط قیمت هر مترمربع از یک آپارتمان نوساز در شهر تهران در اسفند ماه 1402، به بیش از 100 میلیون تومان رسیده است. این میزان در کشور به طور متوسط حول و حوش 54 میلیون تومان است. بنابراین خانوارها برای خرید یک واحد مسکونی 80 مترمربعی نوساز در کشور باید به طور متوسط بیش از 4 میلیارد تومان و در تهران بیش از 8 میلیارد تومان هزینه کنند. با این سطوح قیمت و با وضعیت فعلی درآمدهای خانوار که بسیار پایین‌‌‌تر از این حد مقداری قیمت واحدهای مسکونی است عملا بخش عمده خانوارها نمی‌توانند خانه‌‌‌دار شوند. هر چند درآمد خانوارها از سال 1401 تاکنون رشد مثبت و ملایمی را تجربه کرده است ولی این رشد ملایم نیز اثر خاصی بر بهبود قدرت خرید خانوارها در بازار مسکن نداشته است. با این شرایط دوره انتظار برای تملک خانه برای خانوارها در سطح کشور به طور متوسط به حدود 52 سال و در تهران به حول و حوش 58 سال رسیده است. این دوره انتظار برای خرید یک واحد مسکونی نوساز 80 مترمربعی با سطوح متوسط قیمت چنین واحدی با ارقام اسفند 1402 است. یزدانی تاکید کرد: بنابراین با این ارقام، تملک مسکن توسط خانوارها تقریبا غیرممکن است و تنها درصد اندکی از خانوارهای تازه تشکیل‌شده با اتکا به درآمد و دارایی خانواده مرجع (والدین) می‌توانند خانه‌‌‌دار شوند. سایر متقاضیان نیز به دلیل ضعف قدرت خرید روانه بازار استیجار می‌‌‌شوند.
مشکل بازار مسکن «بیرون بازار» است
یزدانی خاطرنشان کرد: با چنین وضعیتی، دولت آینده با بازار مسکنی روبه‌رو شده است که از لحاظ دسترسی خانوارها به مسکن ملکی، کاملا قفل شده است. خانوارهایی که به عنوان مصرف‌کننده نیاز به خرید مسکن دارند عمدتا ناتوان از خرید مسکن هستند و به بازار اجاره سرازیر می‌‌‌شوند و خریداران مسکن عمدتا افرادی هستند که برای حفظ سرمایه و ارتقای ارزش دارایی‌‌‌ها به بازار مسکن وارد می‌‌‌شوند. بخش دیگر نیز توانمندان هستند که درصدی از آنها، مسکن خریداری‌شده را به بازار اجاره عرضه می‌‌‌کنند (تقاضای سرمایه‌‌‌ای). البته با تصویب قانون مالیات بر عایدی سرمایه و ابلاغ آن، این روند نیز می‌تواند کندتر شود و حتی تقاضای مصرفی تبدیل به احسن نیز تحتتاثیر قرار بگیرد. وی تاکید کرد: بنابراین با چنین شرایطی می‌توان گفت که مشکل بازار مسکن از درون این بازار قابل حل نیست. دولت آینده نیز در یک کلام نمی‌تواند از درون بازار مسکن برای این شرایط کار موثری انجام دهد. چرا که افزایش نرخ مالکیت مستلزم افزایش ثروت و انباشت آن توسط آحاد مردم است؛ این انباشت ثروت نیز از طریق تداوم رشد مثبت اقتصادی و سرریز شدن منافع حاصل از آن به جیب همه خانوارها از دهک‌‌‌های فقیر تا متوسط به صورت افزایش درآمد سرانه خانوارهاست. به گونه‌‌‌ای که خانوار بتواند پس‌‌‌اندازهایی را انباشته کند و با توجه به چشم‌‌‌انداز مثبت و روشنی که از رشد درآمد واقعی خود دارد با اتکا به درآمدهای آتی از وام‌‌‌های بانکی موثر برای خرید مسکن استفاده کند.
این صاحب‌نظر بخش مسکن گفت: هنوز چنین رشد مثبت اقتصادی محقق نشده است هر چند در سالهای 1401 و 1402 تا حدودی رشد اقتصادی مثبت تجربه شد اما با نگاه به ترکیب این رشد می‌‌‌بینیم بخشی از آن مربوط به بخش نفت بوده که امسال بعید است آن قدرها مثبت شود؛ بخش دیگری مربوط به واسطه‌‌‌گری‌‌‌های مالی و بخش دیگر مربوط به رشد حاصل از بخش خدمات عمومی و اجتماعی و عمدتا خدمات دولتی است. در بخش صنعت هم این رشد عمدتا مربوط به صنایع بزرگ بوده و صنایع کوچک و متوسط که سروکار بیشتری با آحاد مردم دارد رشد چندانی را تجربه نکرده است. بنابراین تنها در صورتی دولت می‌تواند اقدامات موفقی در بخش مسکن برنامه‌‌‌ریزی کند که قبل از آن جریان پایدار رشد اقتصادی به مفهومی که در فوق گفته شد، به نفع آحاد جامعه برقرار شده باشد. اما اگر شرایط تغییر نکند دست دولت بسته خواهد بود.
با این وضعیت، مسکن دولتی هم به جایی نمی‌‌‌رسد
یزدانی همچنین درباره مسکن دولتی‌‌‌ساز و طرح نهضت ملی در دولت آینده نیز گفت: در نهضت ملی مسکن دولت با نیت خیر، زمین تامین کرده و بهای زمین را هم از متقاضی دریافت نمی‌‌‌کند اما این زمین برای آماده‌‌‌سازی و تامین تاسیسات زیربنایی و روبنایی جانبی نیازمند بودجه عمرانی است. تامین این بودجه عمرانی نیز مستلزم رشد اقتصادی پایدار است. از سوی دیگر، موضوع منابع موردنیاز برای ساخت این واحدهای مسکونی است که بخش مهمی از آن وام بانکی است. خانوارها باید توان بازپرداخت اقساط وام بانکی را داشته باشند؛ در غیر‌این صورت حتی افزایش سقف تسهیلات بانکی نیز کمک چندانی نخواهد کرد. در نهایت خانوارها باید بتوانند توان تامین آورده داشته باشند که تجربه دو، سه سال اخیر نشان می‌‌‌دهد که بخش مهمی از خانوارهای متقاضی فاقد این توان مالی هستند. بنابراین در صورت ادامه شرایط فعلی دست دولت در بحث توسعه بازار ملکی مبتنی بر طرح‌‌‌های دولت‌‌‌مبنا نیز چندان باز نخواهد بود.
