بار تورم مسکن روی دوش مستأجرها/ ناترازی مسکن به ۷ میلیون واحد رسید

به گزارش فراز، فصل اجاره پایان یافته و گفته می‌شود افزایش نرخ اجاره متوقف شده است. اگر مستأجر باشید، می‌دانید این حرف‌ها فقط در نوشته و روی کاغذ درست است و فرقی نمی‌کند قرارداد اجاره در چه فصل و ماهی نوشته شود، افزایش بها شامل حال‌تان می‌شود و میزان افزایش اجاره بیشتر از تورم، قانون و عرف به خواسته و نظرِ صاحبخانه بستگی دارد.

طی سال‌های گذشته و با رشد چندین برابری قیمت مسکن، خرید خانه و نجات از مستأجری برای خیلی از افراد غیرممکن شده و همزمان میزان اجاره‌بها به قدری افزایش یافته که بخش بزرگی از درآمد ماهانه‌ی خانواده‌ها را به خود اختصاص داده است. در همین شرایط و در حالی که هیچ دولتی هیچ نظارت و کنترلی بر اجاره مسکن ندارد، آمار و ارقام نشان می‌دهد نه‌تنها تورم اجاره از تورم فروش خانه بیشتر شده، بار گرانی و رکود مسکن هم روی دوش مستاجران قرار گرفته است. 

روند افزایشی اجاره‌ مسکن از اردیبهشت تا شهریور

بر اساس گزارش اقتصادنیوز در میانه بهار 1403، تورم ماهانه و نقطه‌ای اجاره صعودی شد، «تورم ماهانه» از 1.7‌درصد فروردین به 2.6‌درصد رسید و «تورم نقطه‌‌ای» از 41.8‌درصد به 43‌درصد افزایش پیدا کرد. در واقع میزان اجاره بها در هر دو سطح بیشتر از «میزان متعارف و قابل تحمل» برای بازار اجاره و بیش از اعداد و رشد سال 1402 بود.

گزارش تیرماه بانک مرکزی درباره تحولات بازار مسکن این مسئله را تایید کرد. بر این اساس میانگین رشد قیمت فروش مسکن در تهران 1.8 درصد و رشد تورم اجاره 5.2 درصد بوده است. داده‌های بانک مرکزی نشان داد میزان رشد نقطه‌ به ‌نقطه‌ی شاخص اجاره نسبت به تیرماه سال گذشته، در تهران 45.9 درصد و در کل مناطق شهری 50.4 درصد بوده است.

بنابراین اجاره‌بها تقریباً دو برابر شاخص تعیین شده در قانون ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجاره‌بها رشد کرده بود و تورم شاخص اجاره در تیرماه 2.5 برابر سقف تعیین‌شده در قانون افزایش داشت. افزایش نرخ اجاره‌ مسکن تا شهریور ماه و پایان فصل جابجایی ادامه یافت.

بر اساس آمارهای پایان تابستان رشد سالیانه قیمت مسکن در تهران 17٪ شد که نسبت به رشد 77 درصدی مرداد سال گذشته و در مقایسه با تورم عمومی 35 درصد کاهش داشت. در واقع این بهانه که میزان افزایش اجاره‌بها، افزایش ارزش ملک و در تناسب با افزایش تورم عمومی کشور است، در تابستان 1403 صدق نمی‌کرد.

شکست قانون مالیات خانه‌های خالی و مالیات خانه دومی

احتکار و خالی گذاشتن خانه برای این‌که گران‌تر به فروش برود، سابقه‌ای دیرینه دارد. سال 1399 مجلس قانون مالیات بر خانه‌های خالی را تصویب کرد تا از این رهگذر صاحبان املاک مجبور شوند خانه‌های خالی خود را به بازار عرضه کنند، عرضه و تقاضا متعادل شود و شاید نرخ اجاره‌بها کنترل شود یا کمتر رشد کند. این طرح مالیاتی مثل بسیاری از برنامه‌‌های دریافت مالیات از مالکان اموال منقول و غیرمنقول شکست خورد.

براساس ماده 54 مکرر قانون مالیات‏‌های مستقیم، سازمان امور مالیاتی فقط بر مبنای اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان کشور می‌تواند برای دریافت مالیات اقدام کند.  ابوالفضل نوروزی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن اردیبهشت امسال از صدور برگه مالیات برای 120 هزار خانه‌ی خالی خبر دارد در حالی که براساس سرشماری عمومی سال 1395، بیش از 2.6 میلیون واحد خالی در کشور وجود داشته و قطعا تعداد آن‌ها در سال‌های اخیر و با توجه به افزایش سوداگری در بازار مسکن، بیشتر شده است.

با این حال بر اساس داده‌های سازمان امور مالیاتی در 9 ماهه اولِ سال 1402 کل درآمد مالیاتی دولت از خانه‌های خالی فقط سه میلیارد و 300 میلیون تومان بود. مالیات بر خانه‌ی دوم و سوم یا مالیات بر خرید و فروش خانه نیز به همین سرنوشت دچار شد و در کنار این موارد باید در نظر داشت مالیات بر اجاره نیز عملا سهم و جایی در درآمدهای دولت ندارد.

مالیات از مستاجرها به جای صاحبخانه‌ها

در حالی‌که در 9 ماهه سال گذشته میزان مالیات دریافتی از خانه‌های خالی فقط 3.3 میلیارد تومان بود، سهم مالیات کارکنان بخش خصوصی و عمومی 10 درصد از کل مالیات وصولی یعنی حدود 80 هزار میلیارد تومان بوده است. به یاد بیاوریم تعداد زیادی از کارمندان بخش‌های خصوصی و دولتی، مستاجر هستند و مالیات مستقیما از حقوق و درآمد ماهانه‌ی آن‌ها کسر می‌شود.

سال گذشته دنیای اقتصاد با طرح بعضی پیش‌فرض‌ها در زمینه میزان درآمد و مخارج شهروندان تهرانی از مالیات اجباری مستاجران نوشت. اگر میزان اجاره در تهران به اندازه سال گذشته ثابت می‌ماند، مستاجرهای تهرانی با کمترین میزان درآمد برای زندگی در تهران، سالانه 21 میلیون تومان یعنی هر ماه یک میلیون و 750 هزار تومان مالیات به دولت می‌پردازند، در حالی‌که صاحبخانه‌ها همچنان از مالیات معاف هستند یا به روش‌های مختلف از آن فرار می‌کنند.

ناترازی مسکن به 7 میلیون واحد رسید

عباس صوفی، عضو کمیسیون عمران مجلس در یک برنامه رادیویی گفت: موضوع مهم مسکن از مطالبات جدی این روزهای شهروندان تهرانی و ایرانیان در همه نقاط کشور اعم از روستا و شهر است اما از آنجایی که ناترازی بسیار زیادی در این حوزه وجود دارد و همچنین به علت تقاضای زیاد و عرضه کم مسکن و عدم حل مشکل ناترازی حوزه مسکن توسط دولت‌های قبلی متأسفانه حوزه مسکن به یک چالش بزرگ تبدیل شده است.

وی افزود: مطابق آماری که کارشناسان وزارت مسکن ارائه کردند ما حدود 7 میلیون ناترازی در حوزه مسکن داریم که 2 میلیون آن در حال ساخت است.

این نماینده مجلس عنوان کرد: مطابق برنامه پنج ساله هفتم کشور ما باید 5,5 میلیون واحد مسکونی بسازیم و این درحالیست که ما هر سال حدوداً باید 800 هزار واحد مسکن برای رفع ناترازی و به دلیل ازدواج‌های جدید هم بسازیم.

عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی معتقد است که با توجه به گرانی مصالح و تأمین زمین، دولت به تنهایی نمی‌تواند وارد این حوزه مسکن شود.

این نماینده مجلس یادآور شد: در گذشته با تسهیلات مسکن که 650 میلیون تومان بود صدمتر آپارتمان با متری 3 میلیون تومان ساخته می‌شد اما الان تسهیلات 550 میلیون تومان شده درصورتیکه الان یک آپارتمان صد متری بدون در نظر گرفتن شبکه آب و برق و گاز متری 1,5 میلیارد تومان هزینه دارد.

صوفی تصریح  کرد: ما از یک طرف با ناترازی و مشکل تأمین زمین مواجهیم و از طرف دیگر طبق «قانون جهش مسکن» باید به اراضی شهرها نیز اضافه شود اما الان حدود 170 هزار هکتار در شهرهای مختلف بافت ناکارآمد داریم که برای تأمین مسکن باید لحاظ شود.

عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی از وزارت مسکن و شهرسازی درخواست کرد شرایط و تسهیلاتی را فراهم کند تا سرمایه گذاران و بخش خصوصی به این حوزه وارد شوند و مشکل ناترازی مسکن نیز با ساخت واحدهای مسکونی حل شود.