با رشد عجیب اجاره بها، توان پرداخت آن شبیه معجزه است

یک راه مهار فشار اجاره‌بها، تبدیل «مسکن‌سازی دولتی» به «عرضه مسکن اجاره‌ای» است. اما پادزهر اصلی برای «بهبود شرایط اجاره‌نشینی»، رشد قدرت خرید از طریق کاهش تورم است. در این میان، افت جذابیت سفته‌بازی در بازار‌های دارایی می‌تواند عایدی پایین اجاره‌داری را به‌صورت نسبی ارتقا دهد.

ورود سیاست بر زمین مانده «ساخت و عرضه مسکن اجاره‌ای» به طرح خانه سازی دولت، به عنوان پادزهر اجاره نشینی معرفی شد. بررسی‌ها نشان می‌دهد، با تشدید بحران در بازار اجاره، سیاستگذار بخش مسکن باید به فوریت افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای را در اولویت برنامه‌های خود قرار دهد.

در این میان، اختصاص بخشی از طرح خانه سازی دولتی به ساخت و عرضه مسکن اجاره‌ای با اجاره بهای در استطاعت اجاره نشین ها، به عنوان پادزهر اجاره نشینی، باید در اولویت قرار بگیرد. این در حالی است که با صعود تند اجاره بها، چرخش مسیر کاهش تورم اجاره به سمت افزایش سرعت رشد اجاره بها و همچنین ثبت رکورد تازه‌ای از فاصله ایجاد‌شده بین تورم اجاره و تورم عمومی در اردیبهشت امسال، هم اکنون شرایط برای مستاجر‌ها بیش از پیش دشوارتر شده است.

براساس آماری که به تازگی از سوی مرکز آمار ایران منتشر و در گزارش روز گذشته «دنیای‌اقتصاد» در همین صفحه منتشر شد، شاخص اجاره بهای واحد‌های مسکونی در کشور در اردیبهشت امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل (اردیبهشت 1402)، 43 درصد رشد کرد؛ تورم عمومی نقطه به نقطه در این ماه 31 درصد بود. تورم اجاره مسکن کشور در 1402 نیز 40 درصد گزارش شده بود. در حالی که در سال‌های میانه دهه 90 همواره تورم اجاره در سطوح پایین تری نسبت به تورم عمومی قرار داشت، بعد از کاهش فاصله این دو سطح تورمی از پاییز پارسال، هم اکنون نسبت تورم اجاره به تورم عمومی معکوس و در اردیبهشت ماه امسال براساس آمار‌های رسمی، رکورد تاریخی 1.4 را به ثبت رساند و فاصله تورم اجاره با تورم عمومی به بالاترین حد از گذشته تاکنون رسید.

برآیند اظهارات سه صاحب‌نظر بخش مسکن درباره چرایی، تبعات و راهکار‌های کاهش بحران در بازار اجاره نشان می‌دهد، ساخت و عرضه مسکن‌های استیجاری با نرخ‌های حمایتی به عنوان بخشی از طرح خانه سازی دولتی (ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور)، پادزهر اجاره نشینی است.

غلامرضا سلامی، حجت‌اله میرزایی و فردین یزدانی، سه صاحب‌نظر بخش مسکن، در گفتگویی، چهار علت مهم در بروز و تشدید بحران فعلی اجاره نشینی در کشور را تشریح کرده و در ادامه با هشدار نسبت به پیامد‌های ادامه بحران در این بازار، راهکار‌های بهبود شرایط را ارائه می‌دهند.

برآیند تحلیل این سه صاحب‌نظر بخش مسکن درباره چرایی تورم بالای اجاره مسکن، «انعکاس تدریجی و با تاخیر تورم مسکن سال‌های اخیر به بازار اجاره» را به عنوان دلیل اول این موضوع معرفی می‌کند. همچنین تورم بالایی که هم اکنون در بازار اجاره مشاهده شده و در آمار‌های رسمی نیز اعلام می‌شود به نوعی ناشی از «انعکاس تورم عمومی بالاتر از 30 درصد سال‌های اخیر در بازار اجاره» است. از سوی دیگر «محدود شدن عرضه به بازار اجاره در نتیجه برخی سیاست‌های دستوری» و همچنین «کمبود شدید واحد‌های مسکونی استیجاری با متراژ در استطاعت مستاجرها»، دو دلیل دیگری است که در صعود تند اجاره بهای مسکن در سال‌های اخیر و از جمله بهار امسال موثر بوده است.

اما پرسش اصلی درباره تبعات صعود تند اجاره بها و تشدید بحران اجاره نشینی در کشور، حقایق قابل تاملی را از شرایط پیش روی مستاجر‌ها و بازار اجاره در صورت عدم‌چاره اندیشی درست برای مهار تورم اجاره به سیاستگذار مسکن گوشزد می‌کند.

جمع بندی اظهارات این سه صاحب‌نظر بخش مسکن نشان می‌دهد در صورت ادامه بحران اجاره نشینی و عدم‌مهار تورم‌های بالا در این بازار، تعداد خانوار‌های زیرخط فقر افزایش خواهد یافت و جابه جایی‌های گسترده طبقات متوسط و سقوط آن‌ها به دهک‌های پایین‌تر اقتصادی را به دنبال دارد. همچنین ادامه تورم بالا در بازار اجاره، به کاهش کیفیت آپارتمان‌های محل سکونت مستاجر‌ها منجر خواهد شد. در نهایت، موج گسترده‌ای از جابه جایی مستاجر‌ها از مناطق و محله‌های مرغوب‌تر به محله‌های پایین‌تر و سپس مناطق کم برخوردار شکل گرفته و در دهک‌های پایین درآمدی، منجر به گسترش مهاجرت به حومه و حتی افزایش تقاضا برای سکونت در سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌ای خواهد شد.

آن‌ها اولویت قرار دادن ساخت و عرضه مسکن اجاره‌ای با نرخ حمایتی در طرح خانه سازی دولتی (ساخت یک میلیون مسکن در سال) را به عنوان راهکاری که می‌تواند شرایط را برای اجاره نشین‌ها تا حدی قابل تحمل کند، معرفی می‌کنند. در وهله بعد لازم است اقدامات دیگری همچون اعمال سیاست‌هایی برای نزدیک شدن عایدی بازار اجاره به عایدی سایر بازار‌های دارایی از طریق مهار تنش و کنترل سفته بازی در این بازار‌ها به کار گرفته شود.

از سوی دیگر درآمد واقعی خانوار‌ها باید ترمیم و تقویت شود و در عین حال تورم عمومی و تورم مسکن کاهش یابد. با اولویت قرار دادن برنامه ساخت و عرضه مسکن استیجاری در طرح خانه سازی دولتی، نه‌تن‌ها آن دسته از متقاضیان و مستاجر‌هایی که به دلیل ناتوانی از تامین سهم آورده نقدی برای طرح‌های خانه سازی دولتی، قادر به ورود به این طرح‌ها نیستند می‌توانند در واحد‌های اجاره‌ای ساکن شوند بلکه برخی تجربیات تلخ طرح‌های قبل مانند فروش واحد‌های حمایتی به دلیل تامین سایر هزینه‌های معیشتی خانوار‌های کم درآمد، نیز رخ نخواهد داد.

سیاستگذاری معکوس خاتمه پیدا کند

غلامرضا سلامی، صاحب‌نظر بخش مسکن با انتقاد از سیاستگذاری معکوس در بازار اجاره، اقدامات دستوری در این بازار را نه‌تن‌ها به نفع این بازار و مستاجر‌ها نمی‌داند بلکه معتقد است این نوع سیاست ها، می‌تواند منجر به کاهش عرضه مسکن اجاره‌ای شود.

به گفته وی، تعیین سقف دستوری افزایش اجاره بها در سال‌های اخیر باعث نگرانی برخی موجر‌ها شده و بخشی از آن‌ها را از ادامه اجاره داری منصرف کرد؛ این موضوع با تاثیر بر میزان عرضه مسکن استیجاری و کاهش آن، عملا شکاف عرضه و تقاضا در این بازار را تشدید کرده و در نتیجه تورم‌های 40 درصدی را در این بازار رقم زد.

سلامی در تشریح چرایی ثبت تورم‌های بالا در بازار اجاره مسکن گفت: رشد اجاره بها نسبت به رشد قیمت مسکن در 7 سال اخیر بطئی و کند بوده است؛ اثر تورم بالای مسکن که به دلیل جهش سال‌های اخیر در این بازار رخ داد هم اکنون در بازار اجاره خود را نشان می‌دهد؛ ضمن آنکه علاوه بر تورم مسکن، تورم عمومی بالا نیز بر بازار اجاره منعکس شده و شرایط را برای مستاجر‌ها دشوارتر از قبل کرده است.

او همچنین با بیان اینکه هم‌اکنون پرداخت اجاره بها از استطاعت گروه زیادی از خانوار‌های مستاجر خارج شده است، افزود: اینکه هنوز برخی از گروه‌ها با شرایط فعلی در حال پرداخت اجاره‌بها هستند شبیه معجزه است. فشار اجاره نشینی از دهک‌های اول (1 تا 4) به دهک‌های بالاتر (6 و 7)، منتقل شده است.

به گفته وی ادامه این شرایط می‌تواند منجر به گسترش فقر و سقوط خانوار‌ها به دهک‌های پایین‌تر اقتصادی شود.

وی با بیان اینکه هنوز عایدی بازار اجاره با فاصله قابل توجه از عایدی سایر بازار‌ها کمتر است تاکید کرد: این فاصله باید با مهار سوداگری و سفته‌بازی در سایر بازارها، کاهش یابد.

سلامی معتقد است: توقف سیاست‌های دستوری و تنبیهی، افزایش عرضه مسکن استیجاری از طریق اعمال سیاست‌های تشویقی و ورود سیاستگذار مسکن به ساخت و عرضه مسکن‌های اجاره‌ای با نرخ‌های حمایتی اقداماتی است که برای کاهش سرعت رشد اجاره بها و قابل تحمل شدن هزینه‌های اجاره نشینی برای مستاجر‌ها ضروری است.

او همچنین ترمیم و تقویت درآمد واقعی خانوار‌ها را از دیگر سیاست‌های موثر در کاهش فشار اجاره نشینی برای مستاجر‌ها عنوان کرد.

عرضه محدود متراژ‌های پرتقاضا

حجت اله میرزایی، صاحب‌نظر بخش مسکن با اشاره به نقش تورم عمومی بالا در افزایش سرعت رشد اجاره بهای مسکن، عرضه محدود متراژ‌های پرتقاضا و در استطاعت مستاجر‌ها در بازار را یکی دیگر از دلایل صعود تند اجاره بها معرفی کرد.

به گفته وی، در نبود سیستم اجاره داری حرفه ای، ساخت‌وساز‌های مسکن در سازوکار بازار نیز عمدتا مطابق با الگوی غالب تقاضا و در استطاعت مستاجر‌ها نیست و در حالی که بخش قابل توجهی از مستاجر‌ها تقاضا و استطاعت سکونت در واحد‌های مسکونی با مساحت کمتر از 70 مترمربع دارند، اما عمده ساخت‌وساز‌هایی که از گذشته تاکنون انجام شده است مربوط به متراژ‌های بالاتر بوده است که پرداخت اجاره بهای آن‌ها از توان بخش قابل توجهی از خانوار‌های مستاجر خارج است.

وی پیامد تورم بالا در بازار اجاره را افزایش سهم هزینه تامین مسکن به بیش از 70 درصد در سبد هزینه خانوار‌ها به‌خصوص در شهر‌های بزرگ و کلان‌شهر‌ها عنوان کرد و افزود: معنای روشن‌تر این وضعیت بروز شرایط فقر گسترده‌تر و کاهش بیش از پیش سهم سایر هزینه‌ها در سبد هزینه خانوار‌ها برای پرداخت اجاره بهاست.

اثر انعکاس تورم مسکن

فردین یزدانی، صاحب‌نظر مسکن صعود تند اجاره بها در بهار امسال و ماه‌های اخیر را ناشی از اثر انعکاس تورم مسکن و جهش سال‌های قبل قیمت واحد‌های مسکونی عنوان کرد و گفت: اثر تورم مسکن معمولا با تاخیر زمانی دو تا سه ساله خود را در بازار اجاره و در شکل صعود تند اجاره بها نشان می‌دهد تا جایی که نسبت قیمت به اجاره بها به عدد‌های متعارف برگردد.

او همچنین اعلام کرد: پیامد این شرایط نه تنها منجر به کاهش سطح کیفی زندگی خانوار‌ها به واسطه کاهش اجباری سهم پارامتر‌های هزینه بر در سبد هزینه‌ای خانوار‌ها خواهد شد که از سوی دیگر به کاهش کیفیت سکونت خانوار‌ها در بازار اجاره نیز می‌انجامد.

به واسطه استمرار تورم بالا در بازار اجاره، حجم گسترده جابه جایی از مناطق بالاتر به محله‌های ضعیف‌تر شهر‌ها و در نهایت خروج اجباری گروهی از مستاجر‌ها از درون شهر‌ها به نواحی حاشیه‌ای و حومه‌ای رقم می‌خورد. این شرایط در نهایت منجر به گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی و زیست حاشیه‌ای در این سکونتگاه‌ها خواهد شد. افت شاخص‌های استفاده از مسکن و سکونت دو خانوار در یک واحد مسکونی نیز از دیگر پیامد‌های این شرایط است. این شرایط منجر به افزایش تراکم افراد در واحد‌های مسکونی و کاهش سرانه زیربنای سکونتی افراد در خانه‌های اجاره‌ای خواهد شد. توسعه بازار اجاره از طریق اجرای برنامه‌های ساخت و عرضه واحد‌های استیجاری با نرخ‌های حمایتی راهکاری است که دولت‌ها می‌توانند برای کاهش بحران اجاره نشینی به کار بگیرند.